Une réponse aux problèmes des retraites

Véritable alternative aux placements boursiers devenus « à risque », la vente en viager pourrait bien devenir, pour certains propriétaires fonciers, une réponse au choix difficile des compléments de retraite.
Il s’agit bien, pour le vendeur, de s’assurer une rente à vie indexée de surcroît sur l’inflation.

La formule est ancienne et connue de tous, mais il convient d’en rappeler les contours :

• Un vendeur ou « crédirentier » vend son bien immobilier à un acheteur ou « débirentier » qui s’engage, pour paiement, à verser au vendeur une rente pendant le restant de ses jours.
• Le vendeur peut rester dans les lieux après la vente ; il s’agit alors d’un viager occupé. Il bénéficiera d’un droit d’usage ou d’habitation, ou d’une convention d’usufruit.
• Le prix peut être composé d’un « bouquet » : c’est une partie du prix qui est payée comptant à l’achat. Le solde sera ensuite converti en rente viagère.

La rente, fixée librement, est calculée en fonction de la valeur vénale du bien, du montant du bouquet, de l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente et de son sexe, des conditions de jouissance (la rente sera moins importante pour un viager occupé que pour un viager libre), et enfin de la valeur de rendement de l’immeuble (loyer potentiel).
Elle est réévaluée annuellement en fonction du coût de la vie.

Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation :

• Charges incombant au crédirentier : réparations d’entretien : art. 605 du Code Civil. Réparations locatives : art. 1754 du Code Civil.
• Charges incombant au débirentier : gros travaux : art. 606 du Code Civil (toiture entière, ravalement entier, remplacement chaudière.) Impôt foncier, assurance des murs de l’immeuble. Honoraires du syndic de copropriété.

Il est préférable, si l’on souhaite vendre son bien en viager, d’être âgé d’au moins 70 ans si l’on veut avoir une rente d’un montant intéressant.

En effet, plus le vendeur est jeune, plus l’acquéreur « risque » d’avoir à payer longtemps, et plus la rente sera faible.

Le but recherché par les vendeurs est, souvent, de s’assurer un complément de revenu lors de leur retraite.
Les crédirentiers sont généralement des personnes sans descendance directe ayant moins le souci de transmettre un patrimoine que d’avoir une fin de vie confortable.

Les acheteurs cherchent, pour leur part, un financement « gratuit » : le viager leur permet ainsi de devenir propriétaires sans emprunt auprès d’un établissement de crédit.
Ils réalisent un investissement à long terme, bien souvent pour leurs enfants.

Il est souhaitable, avant de décider de vendre ou d’acheter en viager, d’en mesurer toutes les conséquences.
Par ailleurs, s’agissant d’un marché spécifique, il est préférable pour faire les évaluations de rentes et/ou de bouquets, de se rapprocher de professionnels du viager.